期货动态权益止损法土地收入大减 地方政府自救_

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面临资金饥渴的不仅是开发商,还包括地方政期货动态权益止损法府。 全国土地市场迅速转冷。5月16日,石家庄市国土资源局集中出让8宗住宅和商服用地,以底价期货动态权益止损法成交。此前的5月13日,该市一块土地流拍。各地土地收入普遍大幅下滑。截至目前,今年北京住宅类用地出让金同比下降达八...

面临资金饥渴的不仅是开发商,还包括地方政府。

全国土地市场迅速转冷。5月16日,石家庄市国土资源局集中出让8宗住宅和商服用地,以底价成交。此前的5月13日,该市一块土地流拍。各地土地收入普遍大幅下滑。截至目前,今年北京住宅类用地出让金同比下降达八成。

在此背景下,地方政府也开始想办法“自救”。北京科技大学教授赵晓认为,未来保障房、房产税、地方债将成为地方政府填报地方财政的主要空缺。

地零溢价成交,甚至有部分地块出现流标现象。而21世纪不动产统计数据显示,2010年1-5月居住和含居住性质用地的地块平均溢价率为90%,而今年1-5月则仅为16%。21世纪不动产分析师汪丽认为,除了受调控影响,相关部门“限房价,竞地价”的思路,是近5个月来北京居住用地低迷的重要原因。

不仅仅是北京,全国土地市场均呈现了一片低迷之势。中原(中国)地产研究中心监测的土地市场期货动态权益止损法情况显示,4月15个城市居住用地供应435公顷,环比、同比均出现较大幅度下降;土地成交溢价率持续下滑,4月一线城市居住用地溢价率环比下跌15%。

住宅出让收入锐减

在严厉调控之下,土地供需双方均呈现出大幅降温,受此影响,各地土地财政收入大幅减少。尤其是调控政策最严厉的北京。

据北京市土地整理储备中心和21世纪不动产监测数据显示,截至5月23日,北京市土地成交收入2506094.7万元,同比2010年1-5月的6152014万元,降幅达59.2%。

住宅类用地收入下降更为明显。数据显示,2010年1-5月北京居住用地和含居住用地的地块成交金额4668336万元,占总成交金额76%,而2011年同期居住类地块成交金额为753810.5万元,仅占总成交金额的30%,同比降幅达84%。

赵晓认为,在预售款监管以及融资环境趋冷等多重因素影响下,开发商拿地的节奏放缓,相应导致地方政府的土地财政收入下滑,而地方政府若想维持过去地价款的收入,就需要加大土地供应。

但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,由于开发商需求降温,政府此时加大供应也无法保证财政收入。

这从今年土地溢价率就可以明显看出。记者整理发现,北京市今年1月底成交的几块地溢价率在30%-50%之间,其它几宗含居住用地的地块溢价率未超过15%,多块

地方政府自救

杨红旭表示,土地收入下降,而与此同时,保障房投资规模大,政府资金已经捉襟见肘。

各地不得不想方设法打破土地僵局。据接近北京市国土局相关人士透露,北京市国土局去年就开始研究土地债券、险资进入等相关融资问题。上海土地“预申请”制度,在试行不到一年后,悄然松绑,业内认为与上海土地市场连月的遇冷状态有直接关系。成都去年年底被紧急叫停的“地票”,又在今年土地市场趋冷的情况下重出江湖,随之而来的还有成都市将实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度。当地业内人士认为,该票制度卷土重来,将使当地土地成本每平方米至少增加百元以上。

赵晓认为,长久来看,住宅市场去投资化是必然的趋势。这也意味着“土地财政”不是地方政府长期的“钱袋子”。但如果中央政府真的将作为地方财政“半壁江山”的土地收入砍掉后,他认为房产税、地方债和保障房三个方面将主要是地方政府填补窟窿的主要做法。

“以前地方政府对保障房避而不及,但现在它成为地方政府与中央政府利益的共同点,地方政府高举保障房大旗,无论是变相拆迁收入,还是便捷融资绿灯,都让地方政府欢喜雀跃。同时,房产税也将向质变的方向靠拢,通过扩大征税范围和提高税率,覆盖城市将从点状到区域,再推向全国,使其有足够的能量来支撑土地财政塌下的半边天。”赵晓认为,由此推断,北京接下来仍有推广房产税的动力。

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